Несовершеннолетние дети тоже могут являться собственниками жилья. Подобные сделки считаются самыми проблематичными и требуют тщательного подхода к делу. Подробно разбираем ситуацию с продажей квартиры при несовершеннолетнем собственнике, вместе с экспертом по недвижимости Марианной Жигановой.

Когда у несовершеннолетних детей появляется право собственности Дети, которые не достигли совершеннолетия, выступают собственниками в следующих случаях:

 при оформлении родителями (приобретение жилья на имя ребенка, получение наследства, дарение);

 при использовании средств маткапитала (родители обязаны выделить каждому ребенку долю в новом жилье, а когда речь идет про ипотеку, несовершеннолетний приобретает право после выплаты долгового обязательства);

 при приватизации (когда несовершеннолетний ребенок оказывается собственником наравне с другими жильцами).

Теперь о том, какие права имеют дети в определенном возрасте, когда не достигли совершеннолетия, и можно ли продавать жилье при несовершеннолетнем собственнике. 

Разрешено ли продавать квартиру, если ребенок несовершеннолетний? 

До наступления совершеннолетия ребенок обладает правом владения и использования жилья, но распоряжаться им не может. Все сделки до наступления 18 лет проводятся его представителями согласно закону: родителями, опекунами. Также в данном процессе участвуют и органы опеки, обязанные дать согласие на продажу либо отказать. 

До шести лет дети признаются недееспособными. От шести и до четырнадцати лет — дееспособные частично, что предполагает присутствие на сделках, но все действия за них выполняют попечители. 

От четырнадцати и до восемнадцати лет — также дееспособные частично, что предполагает участие в сделке с согласия попечителей. Таким образом, при указанных случаях в обязательном порядке помимо участия родителей или опекунов требуется одобрение органов опеки, следящих за тем, чтобы детские права не нарушали.

Чтобы получить соответствующий документ, заявителям потребуется предоставить:

 заявление от отца и матери;

 документы на ребенка;

 согласие ребенка, достигшего десятилетнего возраста;

 документы на продаваемый объект;

 документы на приобретаемый объект.

Ответ органы опеки должны предоставить в течение пятнадцати рабочих дней. Также он может быть оспорен судом. При получении положительного ответа процесс продажи продолжается, но иногда вы рискуете получить отказ. 

Когда органы опеки и попечительства могут ответить отказом? 

Прежде всего, органы опеки следят за тем, чтобы условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились. С особенным вниманием они относятся к сделкам с ипотекой, считая такие приобретения потенциально опасными для ребенка (если родители не смогут выплатить кредит, то банк заберет жилье, а несовершеннолетний останется без квартиры). Также тщательно органы опеки рассматривают ситуации, когда приобретается недвижимость от застройщиков, потому что пока квартира не достроена, в ней невозможно определить долю для ребенка, а иногда этот процесс сильно затягивается. Кроме того, отказ можно получить, если органы опеки решат, что новый дом уступает по условиям проживания старому (аварийный, со слабой инфраструктурой и так далее). В остальных случаях с большой долей вероятности и с учетом равноценного жилья сделку одобрят. 

Как оформить продажу квартиры при несовершеннолетнем собственнике: 

 Составить договор купли-продажи

 Заверить бумаги у нотариуса

 Зарегистрировать сделку

В случае дарения квартиры ребенку схема продажи аналогична указанным выше действиям.