Сделки на рынке недвижимости при участии несовершеннолетних детей являются самыми продолжительными и сложными. В данном случае больше всего рискует покупатель, поскольку нередко (при несоблюдении всех требований) купля объекта может быть признана недействительной. Марианна Жиганова, эксперт по недвижимости, делится шестью основными правилами приобретения квартиры с обременением несовершеннолетних детей.

1. Помните основные правовые моменты

Ребенок, который не достиг совершеннолетия, может являться либо собственником жилья, либо быть только прописанным там. Дети до четырнадцатилетнего возраста не подписывают никаких документов.

 несовершеннолетний, обладающий правом собственности, признается участником сделки, которую контролируют социальные органы.  несовершеннолетний, прописанный в жилье, признается лицом, чьи права могут быть нарушены. При отсутствии родителей для сделки потребуется разрешение органов опеки.

В последнем случае самому покупателю настоятельно рекомендуется присутствовать в момент, когда родители или опекуны получают разрешающую справку.

Также будущему владельцу квартиры необходимо:

 обратить внимание на указанную причину отсутствия одного или обоих родителей;

 проверить все правоустанавливающие документы;

 посмотреть, указаны ли реквизиты счета несовершеннолетнего, куда должна поступить денежная сумма;

 следить за тем, чтобы дети, достигшие четырнадцати лет, обязательно присутствовали на сделке. 

2. Запрашивайте у продавца документы, подтверждающие, что в квартире никто не прописан

Требуйте у продавца, чтобы справка о регистрации или Единый жилищный документ были подготовлены непосредственно перед датой заключения сделки. Получить официальное подтверждение владелец жилья может в МФЦ, на «Госуслугах» или в специальном информационном центре. С помощью запрашиваемого документа вы убедитесь в том, что несовершеннолетнего ребенка вовремя выписали из жилья. 

3. Прописывайте гарантии в договоре заранее

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных действий продавца, покупатель имеет право прописывать гарантии заранее. Включите в документ заверение об обстоятельствах, обязывающих владельца жилья добиться того, чтобы на момент заключения сделки в квартире никто не был прописан. В случае нарушения прописанных условий покупатель может без рисков для себя отказаться от купли объекта. 

4. Наводите справки о состоянии и условиях нового жилья, выделенного для ребенка

Учитывайте, что ухудшение условий проживания для ребенка в новом месте или изменение стоимости купленного объекта может обернуться аннулированием сделки, если суд сочтет, что ребенок оказался в более невыгодных обстоятельствах, а покупатель заведомо знал об этом. Разумеется, следить за тем, чтобы детские права ни в чем не ущемлялись, призваны органы опеки, но в итоге из-за подобных моментов больше всего потеряете только вы. Именно поэтому покупателю необходимо самому контролировать состояние и условия приобретенной доли для несовершеннолетнего. 

5. Заостряйте внимание на моментах с приватизацией

При приватизации без участия несовершеннолетнего (когда он прописан в жилье, но не указан собственником) и в случае отсутствия у родителей соответствующего документа об отказе от приватизации связываться с жильем нельзя. В данном случае детские права грубо нарушены. При временной выписке ребенка на момент приватизации, вероятно, что он получает бессрочное право пользования. Это значит, что покупателю лучше проконсультироваться с юристом, чтобы добиться прозрачности процесса. Сюда же относится спорный случай, когда несовершеннолетнего выписывают за полгода до приватизации. В данном случае лишение прав может быть признано судом умышленным. 

6. Не забывайте про особенности использования материнского капитала

При использовании материнского капитала для приобретения квартиры долю должны получить все, включая детей. Если нет — покупатель может столкнуться с иском со стороны заинтересованных лиц. Если вас уверяют, что капитал никак не привлекался при покупке жилья, требуйте соответствующую справку от продавца из Пенсионного фонда.